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2月LPR如“期”下調 房貸利率真的會下調嗎?盡快換錨

來源:時間:2020/2/20 22:54:00
正如市場所預期的,2月LPR出現下調。
中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布,2020年2月20日貸款市場報價利率(LPR)為:1年期LPR為4.05%,相比上月下降10個BP;5年期以上LPR為4.75%,相比上月下降了5BP。
那么本期LPR為何下調?下調之后有何影響?房貸利率怎么變?
MLF下調,LPR下調順理成章
2019年8月央行推進貸款利率市場化改革。改革后LPR參考MLF,貸款利率則錨定LPR。也就是說,央行通過調整MLF利率,可以影響LPR利率。
2月3日,央行7天期和14天期逆回購利率下調10個基點;2月17日,MLF利率繼續下調10BP至3.15%。MLF下調后,市場和官方都預期2月LPR將下調。
東方金誠首席宏觀分析師王稱,MLF利率下調,且央行逆回購利率下調帶動銀行貨幣市場邊際資金成本下行背景下,本月1年期LPR報價隨之下行順理成章;主要針對居民房貸的5年期以上品種下調也符合市場預期。
中國民生銀行首席研究員溫彬認為,進一步降低5年期以上LPR不僅有利于鼓勵基礎設施投資,也有助于房地產市場在“因城施策”調控的前提下,實現“穩地價、穩房價、穩預期”的目標。
LPR利率下調也是強化逆周期調節的信號。“新冠疫情將在短期內加大經濟下行壓力。在此期間,央行貨幣政策將適度向穩增長方向傾斜,切實降低實體經濟融資成本也更具迫切性。這是本次LPR報價恢復下調,且下調幅度加大的直接原因。”王青表示。
房貸利率怎么變
LPR是銀行定價的錨,其下調勢必將帶動貸款利率下行。
在5年期以上LPR下調后,房貸利率變化將呈現以下三種場景:
場景一:根據基準利率定價的存量房貸,其錨定基準貸款利率。由于LPR調整并未對基準貸款利率產生影響,這部分存量房貸利率不會調整。長遠來看,這部分房貸利率未來面臨換錨的問題。因為LPR利率長期看呈下行趨勢,因此換錨就很重要。
場景二:去年10月8日至目前發放的房貸,因其以LPR為基準(LPR+固定基點),一般一年一調。這部分如果約定3月為重定假日,房貸利率可能下調。
“即便是去年10月8日后按LPR定價的貸款,房貸利率也可能不會變。因為合同一般約定一年一調,一般來說是年初1月1日或者發放貸款次年當月(比如去年8月發放,今年8月為調整周期),因此本次LPR調整后絕大部分房貸利率暫時不會調整。”某LPR報價行(股份行)資產負債部人士表示,“如果有約定按季度/月度調整的,那么3月份房貸利率會下調,但這樣的合同非常少。”
場景三:今年2月20日后新發放的房貸,以最新LPR為定價基準,直接受益。“新發放的房貸利率可能下調,但是如果一個城市調控從嚴,房貸利率可能不會下降,比如通過增加上浮點數保持房貸利率平穩。”前述LPR報價行(股份行)資產負債部人士。
簡言之,LPR整體呈下行趨勢,以LPR報價的房貸利率在重定價日肯定會下調;而以基準利率為報價的房貸利率要盡快換錨,以此可獲得利率下調之便利。
根據央行規定,同一筆商業性個人住房貸款,在2020年3-8月之間任意時點轉換,需根據2019年12月LPR和原執行的利率水平確定加點數值。
比如,若某筆商業性個人住房貸款原合同期限20年,剩余期限為8年,原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%,現執行利率為4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月發布的5年期以上LPR為4.8%。
如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準,且重定價周期仍為1年,重定價日仍為每年1月1日,那么加點幅度應為0.59個百分點(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日,執行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。在此后的第一個重定價日,即2021年1月1日,房貸利率為今年12月的LPR+0.59%。
王青稱,本次LPR下調也有望帶動新發放企業一般貸款利率下行幅度超過10個基點。這也意味著貨幣政策傳導效率提升。
央行貨幣政策報告稱,LPR改革促進了利率的明顯下降。2019年12月新發放企業貸款加權平均利率5.12%較LPR改革前的7月下降20bp,且12月加減點區間較9月下移,采用LPR減點的貸款占比從9月的16.4%升至12月的21.87%,顯示LPR改革促進貸款利率明顯下行。
數據顯示,截至2019年末,新發貸款運用LPR占比已達90%,而今年央行將推動存量貸款定價基準轉換,或將進一步降低實體融資成本。
LPR后續走勢
王青認為,考慮到今年宏觀經濟增長目標不會因疫情發生明顯調整,下一步宏觀政策在穩增長方向上將進一步發力,年內LPR報價還有30至50個基點的下行趨勢。
溫彬表示,在做好疫情防控工作的同時,金融部門應積極支持企業復工復產和穩增長,貨幣政策方面,降準降息還有空間,同時也可適時適度下調存款基準利率,繼續引導LPR利率下行,切實降低實體經濟融資成本,特別是采取提高小微企業“首貸率”和信用貸款占比等措施,加大降低小微企業綜合融資成本的力度。
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